73. ¿Qué se puede hacer cuando el administrador es elegido por asamblea general sin que exista quórum, pero aun así el alcalde les da la personería jurídica y aparte de esto el administrador elegido arremete a la gente, verbalmente porque los propietarios no están de acuerdo con las arbitrariedades que comete?

Nota: Al alcalde se le puso en conocimiento esta anomalía y la respuesta es que él no puede hacer nada.

R/ Si realmente las alcaldías solo tienen en esta materia de registro de administradores una función registral y presume que los documentos allegados sean producidos estatutaria y legalmente.

El camino es impugnar la decisión de asamblea entre los dos meses siguientes a la fecha de su publicación y/o si ya caduco la oportunidad acudir al proceso declarativo

de nulidad por ser una decisión contraria al reglamento y a la ley que exige el quórum necesario.

Contra la agresividad del administrador sugiero intentar el dialogo directo, el acudir a comité de convivencia, el acudir a conciliación ante Centro autorizado para ello, y/o convocar a asamblea general extraordinaria con un 20% mínimo de coeficientes, para que la asamblea resuelva al respecto, previa oportunidad de rendir descargos el administrador.

Si por su imprudencia, negligencia o actuar excesivo ha cometido perjuicios, puede ser demandado.

76. ¿Qué pasa cuando un propietario consigna los dineros que adeuda en la administración y ya hay un proceso?

R/ Que usted al contestar la demanda puede excepcional por el pago de lo consignado para que aplique a la deuda.

¿Las cuotas de administración y cuotas extraordinarias que hay desde 1998 prescriben?

R/ Las obligaciones anteriores a la ley 471 de 2002, la acción ejecutiva prescribe a los 10 años y la ordinaria a los 20 años, posterior a dicha ley la acción ejecutiva prescribe a los 5 años y vía ordinaria a los 10 años.

Las cuotas de administración no prescriben, lo que prescribe es la acción ejecutiva para cobrarlas, o la acción ordinaria para que el juez declare al demandado como deudor de tal suma.

¿Qué pasa si teniendo un contrato a término fijo con horario y pago como empleado, o sea un contrato laboral que pasa si renuncia?

R/ Pues que, si lo hace de acuerdo a lo pactado y de acuerdo a lo dispuesto en la ley laboral, si anuncia el preaviso con tiempo contractual y/o legal, pues no está obligado a indemnizar.

A cambio tiene Ud. derecho a la liquidación de sus prestaciones sociales y al cumplimiento de las obligaciones patronales parafiscales.

¿Qué debo hacer? ¿Tengo honorarios? ¿Me acarrea problemas?

R/ Merece trato similar, debió Ud. precaver contractualmente las causales de terminación anticipada del contrato de honorarios y si no lo hizo puede pre avisar y justificar su decisión para llegar a un acuerdo con el contratante.

77. ¿Qué pasa cuando el administrador recibe dinero de un moroso con proceso pre- jurídico? ¿Debe pagar costas, se debe exigir al abogado informe donde conste labor del abogado?

R/ En la etapa pre- procesal no hay costas, este término es aplicable a los gastos ocasionados en asuntos que cursan en procesos judiciales y donde ha existido actividad del demandante.

Por lo general los administradores pactan unos porcentajes de cobro pre- procesal si es obtenido el pago por esta vía.

101. ¿Qué debo hacer cuando un miembro del consejo es moroso por cuota extraordinaria, se incumple las normas y maltrata al administrador verbal y escrito diciendo que deben cambiarlo y es el único opositor de la copropiedad?

R/ No tiene presentación ética, ni moral ser consejero en las condiciones comentadas.

Aconsejo desarrollar en el reglamento de propiedad horizontal e interno tales conductas y el código de ética, junto con sus sanciones.

102. ¿Qué norma ampara el poder transferir una asamblea ordinaria, a una extraordinaria, para ahorrar costos y aprovechar el quórum deliberatorio?

R/ No, no es posible, son de estirpe distinta, se diferencian por los temas a tratar.

La ordinaria se realiza por lo menos una vez al año dentro de los tres primeros meses para tratar temas generales de la copropiedad, estados financieros, presupuesto, elección de consejo etc.

La extraordinaria únicamente cuando las circunstancias lo exijan, sucedan casos imprevistos, haya que tratar temas de suma urgencia que no esperen a la ordinaria; además que no puede encargarse sino de los temas puntuales que fue convocada. (No hay cambio de orden del día)

103. a. ¿Existe alguna herramienta jurídica p

b. ¿Los miembros del consejo pueden renunciar en un 95% antes de terminar el periodo? ¿Qué se puede hacer con este caso?

Son cargos de libre aceptación y renuncia.

R/ Si es de carácter irrevocable la renuncia citar a asamblea extraordinaria para suplirlos, si se trata de conjunto residencial, no es obligatorio el consejo, puede continuar la administración hasta la asamblea general ordinaria próxima para evitar incurrir en gastos.

110. Siendo el consejo de administración el que nombra al administrador; ¿puede el consejo en imponer su voluntad al administrador para que el cumpla tiempos extremos de trabajo y administre de acuerdo al consejo y no a su criterio?

R/ Opino que no, pues no es sus funciones CAC ; coordinadoras, asesoras y consultivas, no hay coadministración; pero lamentablemente sucede y el administrador por miedo a perder su puesto cede, aun contra la ley muchas veces, haciéndose solidariamente responsable.

228. ¿Cuándo hay una decisión equivocada que ha lesionado a la copropiedad y ha sido tomada entre el administrador y el consejo administrativo, quien responde?

R/ Los administradores responden hasta por la culpa leve (en el entendido que son administradores: el administrador propiamente dicho, el representante legal, el factor, las juntas administradoras y las asambleas), por tanto, puede venir el exceso o la omisión de uno de ellos

204. ¿Cuáles son los motivos por los cuales se le puede cancelar el contrato a un administrador que no cumple con sus funciones?

R/ El no cumplimiento del perfil requerido Los contractualmente pactados. El incumplimiento de las funciones legales y/o estatutarias La falta de competencia e idoneidad. El abandono injustificado del cargo La decisión motivada y justificada del Consejo cuando le compete y/o de la asamblea según el caso. Decisión judicial o administrativa, entre otros.

206. ¿El hecho de que el administrador firme un contrato de prestación de servicios, hace a que el no cumpla un horario en la oficina de administración, abriendo cuando él pueda o él quiera?

R/ por lo general los administradores así firmen contrato de prestación de servicios, están obligados a asumir el control de la copropiedad, visitarla, subordinarse al cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal, interno, al Código de ética, acatar las instrucciones de coordinación del Consejo, acatar la asesoría del consejo, consultar el consejo, y velar por la seguridad, operatividad, cumplimiento de la norma, recaudar dinero de cuotas y expensas extraordinarias, ejecutar las decisiones de la misma y a control remoto es imposible.

Ello hace que de existir los tres elementos del contrato de trabajo art. 23 código laboral: prestación personal de un servicio, subordinación y pago por el mismo, sea un contrato de trabajo, independiente del nombre que se le dé.

206. ¿El hecho de que el administrador firme un contrato de prestación de servicios, hace a que el no cumpla un horario en la oficina de administración, abriendo cuando él pueda o él quiera?

R/ por lo general los administradores así firmen contrato de prestación de servicios, están obligados a asumir el control de la copropiedad, visitarla, subordinarse al cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal, interno, al Código de ética, acatar las instrucciones de coordinación del Consejo, acatar la asesoría del consejo, consultar el consejo, y velar por la seguridad, operatividad, cumplimiento de la norma, recaudar dinero de cuotas y expensas extraordinarias, ejecutar las decisiones de la misma y a control remoto es imposible.

Ello hace que de existir los tres elementos del contrato de trabajo art. 23 código laboral: prestación personal de un servicio, subordinación y pago por el mismo, sea un contrato de trabajo, independiente del nombre que se le dé.